Unter dem Motto „Preparing for Future – Für die Zukunft gerüstet“ beleuchtete der zweite Internationale Immobilien Investment Kongress am 7. November 2024 im Palais Berg Herausforderungen und Chancen in der Immobilienbranche. Wir waren anwesend und teilen einige Gedanken und Visionen.
Beispiel Stadtwerke München: Wie Konzerne den Wohnungsmarkt und die Arbeitswelt der Zukunft gestalten können
Die Stadtwerke München erzielten 2023 einen Umsatz von rund 9,7 Milliarden Euro und gehören mit rund 11.000 Mitarbeitenden zu den größten Arbeitgebern der bayerischen Hauptstadt. Die SWM sind für die zuverlässige Versorgung der Metropole mit Energie, Trinkwasser und Mobilitätsdiensten verantwortlich und betreiben ein umfassendes Netzmanagement für Strom-, Gas-, Fernwärme- und Wassernetze. Zusätzlich betreiben sie 18 Hallen- und Freibäder sowie das Verkehrsnetz für die U-Bahn, Busse, Straßenbahnen und das Fahrradverleihsystem MVG Rad.
Die SWM befinden sich vollständig im Besitz der Landeshauptstadt München und sind als kommunales Unternehmen in der Daseinsvorsorge tätig. Sie tragen damit auch zur sozialen und ökologischen Verantwortung der Stadt bei. Ein wesentlicher Bestandteil ihrer Strategie ist das Engagement für erneuerbare Energien und eine nachhaltige Stadtentwicklung, um München klimaneutral zu machen.
Entwicklungsmöglichenkeiten
SWM bietet qualifizierten Fachkräften vielfältige Entwicklungsmöglichkeiten und steht im Wettbewerb mit zahlreichen anderen attraktiven Unternehmen in München. Das Ziel ist es, bis 2025 zu den fünf beliebtesten Arbeitgebern der Region zu zählen.
Eine dieser Fachkräfte ist Manuel Mokosch, der 2009 die Leitung des Asset Managements bei den SWM übernahm. Zu Beginn bestand sein Team aus nur acht Personen, und der Wohnungsbestand war auf 400 Einheiten geschrumpft, da Wohnungsverkäufe damals zur Renditeoptimierung genutzt wurden. Mokosch bewegte sich somit in einem klassischen Spannungsfeld zwischen wirtschaftlichen Interessen, wie dem Ertrag aus Wohnungsverkäufen, und der sozialen Verantwortung, bezahlbaren Wohnraum in München zu sichern.
Mokosch konnte die Geschäftsführung davon überzeugen, den Verkauf von Wohnungen zu stoppen und legte so den Grundstein für das heutige Engagement der SWM auf dem Münchener Wohnungsmarkt und das Ziel, den Wohnungsbestand signifikant auszubauen.
Um ein attraktives und vielfältiges Arbeitsumfeld zu schaffen, setzten die SWM Maßnahmen zur Förderung der Mitarbeitenden, wie etwa durch ein umfassendes Werkswohnungsbauprogramm. Derzeit stellen die SWM 1.350 Werkswohnungen bereit; bis 2030 soll diese Zahl auf 3.000 erhöht werden.
„Wir sehen heute ein klares Nachfragepotenzial, nämlich die Mitarbeitenden der Stadtwerke München. Wir kennen Alter, Einkommen und Familienstand und können daraus ableiten, was die Haushaltsbudgets sind und wie Wohnungen gestaltet sein können, die für die unterschiedlichen Einkommensgruppen leistbar sind“, so Mokosch beim 2. Immobilienkongress.
Immobilien Investment und der demografische Wandel
Der demografische Wandel stellt das Unternehmen vor Herausforderungen. Denn in naher Zukunft gehen etwa 30 % der Belegschaft in den Ruhestand. Eine Besonderheit ist, dass inaktive Mitarbeitende weiterhin in den firmeneigenen Wohnungen verbleiben dürfen. Das verringert aber den verfügbaren Wohnraum für aktive Mitarbeitende. Das Unternehmen überlegt daher, Wohnmöglichkeiten für Pensionäre und Rentner zu schaffen, etwa außerhalb des Stadtzentrums, um den begrenzten Wohnraum besser zu verteilen.
Ein weiteres Thema betrifft die künftige Entwicklung in den Geschäftsfeldern. Durch die Einführung autonomer Busse wird der Bedarf an Busfahrern in etwa 20 Jahren voraussichtlich sinken. Diese Berufsgruppe, die derzeit mit niedrigem Einkommen kleine Wohnungen benötigt, wird langfristig weniger stark vertreten sein. Gleichzeitig wird das Unternehmen verstärkt IT-Fachkräfte benötigen. Die lokale Organisation steht jedoch in Konkurrenz mit internationalen Unternehmen wie Google, Amazon, Apple und Microsoft auf dem Münchener Arbeitsmarkt.
Mokosch fragt sich, welchen Wohnraum dieses Klientel perspektivisch benötigen wird. Er hat aber noch keine endgültige Antwort darauf, blickt jedoch optimistisch in die Zukunft. Die Unternehmensstrategen bei den SWM betonen, dass jedes Bauprojekt im Konzern langfristigen und nachhaltigen Mehrwert schaffen muss. Der Planungshorizont liegt bei mindestens 50 Jahren, da die Infrastruktur, wie der U-Bahn-Bau, entsprechend lange funktionieren soll.
„Mit den zusätzlichen 1.600 Wohnungen traue ich uns zu, das Portfolio so zu diversifizieren, dass wir für jede Lebenslage und jeden gewünschten Mitarbeitenden ein passendes Angebot schaffen können. Einfach ist das jedoch nicht.“